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構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式 迎接新周期

2024/4/19 9:39:35    來源：焦作日?qǐng)?bào)

房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處在轉(zhuǎn)型調(diào)整之中，房地產(chǎn)政策持續(xù)優(yōu)化調(diào)整。近日，北京、廣州、沈陽(yáng)、蘇州四個(gè)城市同時(shí)出臺(tái)對(duì)住房公積金的調(diào)整優(yōu)化措施，進(jìn)一步支持居民剛性和改善性住房需求。其中，北京擬對(duì)購(gòu)買綠色建筑等給予更多住房公積金貸款支持，廣州上調(diào)了公積金貸款最高額度，蘇州推出公積金存貸產(chǎn)品，沈陽(yáng)優(yōu)化了公積金提取政策。

除優(yōu)化公積金政策外，青島、南昌、福州等地優(yōu)化住房信貸政策，同時(shí)針對(duì)改善性住房需求推出“以舊換新”政策。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前，已有廣州、贛州、濟(jì)寧等15個(gè)城市階段性取消首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限。

值得指出的是，相較于一季度房地產(chǎn)市場(chǎng)整體的筑底行情，上海、深圳等高端住宅市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)火熱行情。例如，中海旗下位于上海黃浦區(qū)新天地板塊的豪宅項(xiàng)目“中海順昌玖里”3月28日開盤選房，當(dāng)日銷售196.53億元，創(chuàng)下全國(guó)商品房單次開盤最高銷售額紀(jì)錄。這反映出在目前房地產(chǎn)市場(chǎng)整體走弱的背景下，房地產(chǎn)市場(chǎng)的改善性需求仍然很強(qiáng)勁。

過去多年，房企普遍采取“高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”模式，迅速擴(kuò)大市場(chǎng)份額，以滿足居民對(duì)住房的需求。不過，這種傳統(tǒng)模式也導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場(chǎng)過度金融化，行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)積聚。隨著我國(guó)人口老齡化加劇、少子化趨勢(shì)顯現(xiàn)以及城鎮(zhèn)化進(jìn)入中后期，主力置業(yè)人群占比下降，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系已經(jīng)發(fā)生重大變化，市場(chǎng)過熱的行情不再，行業(yè)發(fā)展舊模式已不可持續(xù)。

應(yīng)該看到，雖然房地產(chǎn)過了大繁榮周期，但仍是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)一頭連著民生，一頭連著經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)發(fā)展對(duì)于經(jīng)濟(jì)社會(huì)工作至關(guān)重要。3月22日的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議對(duì)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展作出重要部署。會(huì)議指出，要適應(yīng)新型城鎮(zhèn)化發(fā)展趨勢(shì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系變化，加快完善“市場(chǎng)+保障”的住房供應(yīng)體系，改革商品房相關(guān)基礎(chǔ)性制度，著力構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。

對(duì)于如何構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，此前住房城鄉(xiāng)建設(shè)部表示，一是要建立“人、房、地、錢”要素聯(lián)動(dòng)的新機(jī)制，從要素資源科學(xué)配置入手，以人定房，以房定地、以房定錢，防止市場(chǎng)大起大落；二是要建立房屋從開發(fā)建設(shè)到維護(hù)使用的全生命周期管理機(jī)制，包括改革開發(fā)方式、融資方式、銷售方式，建立房屋體檢、房屋養(yǎng)老金、房屋保險(xiǎn)等制度。

業(yè)內(nèi)認(rèn)為，構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的過程，也是房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展和重新洗牌的過程。從房地產(chǎn)發(fā)展的國(guó)際經(jīng)驗(yàn)來看，海外很多房企也曾高負(fù)債，在遭遇經(jīng)濟(jì)低谷時(shí)，也曾經(jīng)歷破產(chǎn)清算或者被兼并收購(gòu)的命運(yùn)。“活下來”的房企在此后的經(jīng)營(yíng)文化和制度中，嚴(yán)格貫徹低負(fù)債經(jīng)營(yíng)理念，逐步降低外債依賴，嚴(yán)守財(cái)務(wù)紀(jì)律，重視現(xiàn)金儲(chǔ)備。

可以預(yù)計(jì)，在不斷構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的過程中，房地產(chǎn)行業(yè)將從以往追求速度和數(shù)量的發(fā)展模式，轉(zhuǎn)向解決居住“好不好”的高質(zhì)量發(fā)展模式。隨著“市場(chǎng)+保障”的住房供應(yīng)體系不斷完善，面向改善性需求的“好房子”仍有穩(wěn)定的市場(chǎng)空間。此外，保障房、城市更新和老舊小區(qū)改造等也有望獲得更多政策支持，給房企帶來新的發(fā)展機(jī)遇。對(duì)此，房企應(yīng)盡早向房地產(chǎn)發(fā)展新模式轉(zhuǎn)型，迎接房地產(chǎn)長(zhǎng)期穩(wěn)定、高質(zhì)量發(fā)展的新周期。

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