透視開(kāi)發(fā)商“逆市操作”現(xiàn)象

2010-8-31 8:39:05 來(lái)源：新華網(wǎng)

資料圖：繼６月份全國(guó)７０個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格環(huán)比由上漲轉(zhuǎn)為下降，最近一些地方房?jī)r(jià)又出現(xiàn)“試探性”上漲。

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新華網(wǎng)北京８月３０日電(記者焦國(guó)棟、袁軍寶、劉敏)繼６月份全國(guó)７０個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格環(huán)比由上漲轉(zhuǎn)為下降，最近一些地方房?jī)r(jià)又出現(xiàn)“試探性”上漲。部分開(kāi)發(fā)商開(kāi)始“轉(zhuǎn)戰(zhàn)”中小城市，試圖復(fù)制高房?jī)r(jià)。

調(diào)控博弈之時(shí)，開(kāi)發(fā)商力挺高房?jī)r(jià)的“底氣”何在？當(dāng)前樓市調(diào)控成果如何守��？會(huì)不會(huì)出現(xiàn)新一輪房?jī)r(jià)“報(bào)復(fù)性”上漲？“新華視點(diǎn)”記者對(duì)此進(jìn)行了追蹤調(diào)查。

部分開(kāi)發(fā)商多種“玩法”應(yīng)對(duì)調(diào)控

今年４月份以來(lái)，新一輪樓市調(diào)控政策不斷出臺(tái)，房?jī)r(jià)過(guò)快上漲問(wèn)題得到初步遏制。但記者近期調(diào)查發(fā)現(xiàn)，一些開(kāi)發(fā)商對(duì)高房?jī)r(jià)“戀戀不舍”，硬挺房?jī)r(jià)，唱多樓市，試探性漲價(jià)，“轉(zhuǎn)戰(zhàn)”中小城市，房?jī)r(jià)上漲有卷土重來(lái)跡象。

５月份打算買房的北京市民蘇志強(qiáng)到現(xiàn)在還沒(méi)拿定主意。他說(shuō)：“本來(lái)寄希望于房?jī)r(jià)能降一些，但現(xiàn)在看來(lái)，北京四環(huán)以內(nèi)仍難尋每平方米低于２萬(wàn)元的商品房�！�

８月份，濟(jì)南恒大綠洲、恒大名都等一些知名樓盤將折扣從８．５折提升到８．７折，立時(shí)引發(fā)輿論關(guān)注。濟(jì)南多家房產(chǎn)中介預(yù)計(jì)，９月份新開(kāi)的樓盤將比現(xiàn)價(jià)每平方米上漲５００元左右。

在濟(jì)南做樓盤代理銷售５年多的趙經(jīng)理說(shuō)：“在打折基礎(chǔ)上試探性漲價(jià)，這無(wú)疑釋放出房源趨緊的信號(hào)，告訴人們欲購(gòu)從速�！�

８月２４日，北京飯店二期公寓“霞公府”將北京市住宅最貴單價(jià)從每平方米７．２萬(wàn)元刷新到了最高１３．７萬(wàn)元。銷售部劉小姐對(duì)記者說(shuō)：“預(yù)約看房者已經(jīng)排到了下周�！�

有關(guān)人士指出，國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)控政策并沒(méi)有放松，為什么有些房?jī)r(jià)會(huì)高位反彈呢？這反映了房地產(chǎn)調(diào)控與開(kāi)發(fā)商逐利的博弈到了關(guān)鍵階段，開(kāi)發(fā)商希望用種種手法烘托“漲價(jià)預(yù)期”。

一些業(yè)內(nèi)人士透露，開(kāi)發(fā)商通常會(huì)力薦樓市“買漲不買跌”原則，強(qiáng)調(diào)購(gòu)置房產(chǎn)可抵抗通脹。房地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)信立怡高總經(jīng)理朱江說(shuō)：“購(gòu)置的房產(chǎn)是抵抗通脹的一種特殊剛性需求，只要房?jī)r(jià)增幅能跑贏ＣＰＩ，這種剛性需求就將長(zhǎng)期存在，而且在一定條件下還可能集中釋放�！�

除了硬挺房?jī)r(jià)、唱多樓市、試探性漲價(jià)，一些開(kāi)發(fā)商將“托市”目光轉(zhuǎn)向中小城市。據(jù)甘肅省宏升房地產(chǎn)公司總經(jīng)理王秀蘭介紹，距離甘肅蘭州市不到１００公里的臨洮縣城房?jī)r(jià)已由年初的每平方米２２００元漲到２５００元。

記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，一些沒(méi)有拿到預(yù)售房許可證的開(kāi)發(fā)商，還通過(guò)發(fā)放免費(fèi)卡提前預(yù)約排號(hào)，這樣做既符合不得收取買受人定金的規(guī)定，又能提前鎖定銷量。

同時(shí)，一些開(kāi)發(fā)商還和商業(yè)銀行聯(lián)手。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，有的本地銀行在做按揭時(shí)實(shí)行“只認(rèn)購(gòu)房者本人”原則，家庭成員中即使有人已申請(qǐng)房貸，也不影響新貸款利率和首付。

開(kāi)發(fā)商力挺高房?jī)r(jià)的“底氣”何在

開(kāi)發(fā)商之所以力挺高房?jī)r(jià)，是因?yàn)榈胤秸唐趦?nèi)還不能擺脫土地財(cái)政依賴，銀行也不希望因房?jī)r(jià)下降而產(chǎn)生過(guò)多不良資產(chǎn)。更重要的是，地方政府在調(diào)控樓市時(shí)，還要顧及政策對(duì)ＧＤＰ的影響。

記者拿到一份沿海某省發(fā)改委上半年房地產(chǎn)投資情況總結(jié)報(bào)告，文中說(shuō)：“省內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資規(guī)模明顯偏低，部分城市房屋銷售價(jià)格與其他城市相比明顯偏低，且房屋價(jià)格上漲不快�！辈⒅赋觯骸皣�(guó)家調(diào)控政策出臺(tái)后，全省房屋銷售面積增幅逐月回落，住房消費(fèi)徘徊不前，不利于整個(gè)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)發(fā)展，因而房地產(chǎn)調(diào)控不能搞‘急剎車’，要研究出臺(tái)扶持政策大力幫促，保持全省房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展�！�

“地方政府更在意任期內(nèi)的可用財(cái)力，不舍得失去土地這一重要財(cái)源，因而指望低價(jià)拿地在短期內(nèi)難以實(shí)現(xiàn)�！币晃婚_(kāi)發(fā)商告訴記者。

有了這些地方政府的“導(dǎo)向”，開(kāi)發(fā)商“逆市托盤”便等于有了“底氣”。采訪中，一些開(kāi)發(fā)商告訴記者，政策收緊對(duì)開(kāi)發(fā)商拿地的資金鏈有一定影響，但仍在可控范圍內(nèi)，這些開(kāi)發(fā)商有資金實(shí)力玩價(jià)格游戲，抱有左右市場(chǎng)心理。

從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)分析，７月份開(kāi)發(fā)商投資金額環(huán)比雖有所下降，但總體資金面仍較為寬松。前７個(gè)月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)本年資金來(lái)源３８８７６億元，同比增長(zhǎng)３９．４％；全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資２３８６５億元，同比增長(zhǎng)３７．２％。

從已經(jīng)披露的半年報(bào)信息來(lái)看，包括保利地產(chǎn)、金地集團(tuán)、招商地產(chǎn)在內(nèi)的多家地產(chǎn)龍頭企業(yè)“不差錢”。

房?jī)r(jià)“非漲不可”并非神話

一些專家表示，盡管短期來(lái)看房?jī)r(jià)仍處在膠著狀態(tài)，高位震蕩，但房?jī)r(jià)理性回歸已成大勢(shì)所趨。

土地供給方面，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，２０１０年全國(guó)計(jì)劃住房建設(shè)用地供應(yīng)總量１８．５萬(wàn)公頃，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)去年全國(guó)住房實(shí)際供地７．６萬(wàn)公頃和前五年平均年度實(shí)際供地量５．５萬(wàn)公頃。今年下半年全國(guó)還有約２／３用地計(jì)劃可用，土地供應(yīng)并不緊張。

新增住宅大幅增加，也增加了開(kāi)發(fā)商捂盤惜售的操作難度。２００９年，全國(guó)住宅竣工面積５．７７億平方米，增長(zhǎng)６．２％，２０１０年上半年住宅竣工面積已同比增長(zhǎng)１５．５％。２０１０年６月末，商品房待售面積相比增長(zhǎng)了６．４％。

在需求方面，國(guó)家打擊投機(jī)性炒房政策頻出，使二手房?jī)r(jià)格已經(jīng)不再堅(jiān)挺。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，二手房?jī)r(jià)格已連續(xù)幾個(gè)月下降，５月環(huán)比降幅達(dá)到０．４％，６月份下降了０．３個(gè)百分點(diǎn)，７月份仍處于環(huán)比下降狀態(tài)。

中國(guó)指數(shù)研究院常務(wù)副院長(zhǎng)黃瑜表示，今年新一輪房地產(chǎn)調(diào)控政策成效已逐步顯現(xiàn)。而近期各項(xiàng)措施的緊密推進(jìn)也表明，我國(guó)調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的措施一段時(shí)間內(nèi)不會(huì)放松。

８月份以來(lái)，從銀行頻繁進(jìn)行房?jī)r(jià)下降壓力測(cè)試，到國(guó)土部門宣布在全國(guó)范圍內(nèi)清理囤地行為；從發(fā)改委表示我國(guó)將進(jìn)一步推進(jìn)房產(chǎn)稅體制改革，到國(guó)務(wù)院要求各地加快保障性住房建設(shè)，一項(xiàng)項(xiàng)舉措緊鑼密鼓。

有關(guān)專家認(rèn)為，住房供給增加、炒作行為淡出，正是政府鞏固樓市調(diào)控成果的底氣所在。

“政府能不能像銀行做房?jī)r(jià)下降壓力測(cè)試那樣，也做一下房?jī)r(jià)下降的財(cái)政收入壓力測(cè)試？”有關(guān)專家提出，“一方面這個(gè)數(shù)據(jù)可以反映出轉(zhuǎn)方式、調(diào)結(jié)構(gòu)、增財(cái)源的成果，另一方面也能督促地方加快產(chǎn)業(yè)升級(jí)改造，早日擺脫土地財(cái)政依賴�！�

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